Impôts et budget · Budget et logement
Combien puis-je emprunter en 2026 ?
Mis à jour le
Depuis le 1er novembre 2026, le précompte professionnel se calcule autrement (arrêté royal du 27 septembre 2026). Les calculs de cette page suivent encore les règles d’avant : pour une rémunération payée à partir du 1er novembre, le précompte et le net peuvent différer. Mise à jour en cours.
Avec 3 000 € net par mois, la mensualité repère est d’environ 1 000 €, un tiers de vos revenus : à 3,5 % sur 25 ans, vous pourriez emprunter environ 200 900 €. Avec 40 000 € d’apport, cela permet d’acheter votre habitation propre et unique pour environ 225 000 € en Wallonie, 228 200 € à Bruxelles ou 227 300 € en Flandre, droits d’enregistrement et frais de notaire compris. Montants au 8 octobre 2026.
L’outil part de votre net précis (pécule de vacances et prime de fin d’année compris) et de vos crédits en cours. Depuis le 1er janvier 2025, un nouveau crédit hypothécaire pour votre habitation propre ne donne plus aucun avantage fiscal : la mensualité se paie entièrement avec votre net.
Calculez votre capacité d’emprunt
Indiquez votre salaire (ou votre net), vos crédits en cours, le taux, la durée et votre apport. Indexo calcule la mensualité supportable, le montant empruntable et le prix d’achat, droits et frais compris. Rien n’est envoyé : tout est calculé dans votre navigateur.
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Le montant que vous pouvez emprunter, selon votre net
La banque regarde d’abord la mensualité que vos revenus peuvent supporter. Repère courant : pas plus d’un tiers des revenus nets du ménage, crédits en cours compris. Le montant empruntable en découle, selon le taux et la durée.
| Net par mois | Mensualité (1/3) | 20 ans à 3,5 % | 25 ans à 3,5 % | 20 ans à 4,5 % | 25 ans à 4,5 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 000 € | 667 € | 115 500 € | 133 900 € | 106 100 € | 121 000 € |
| 2 500 € | 833 € | 144 300 € | 167 400 € | 132 700 € | 151 300 € |
| 3 000 € | 1 000 € | 173 200 € | 200 900 € | 159 200 € | 181 500 € |
| 3 500 € | 1 167 € | 202 100 € | 234 400 € | 185 800 € | 211 800 € |
| 4 000 € | 1 333 € | 231 000 € | 267 900 € | 212 300 € | 242 100 € |
| 4 500 € | 1 500 € | 259 900 € | 301 300 € | 238 900 € | 272 300 € |
| 5 000 € | 1 667 € | 288 700 € | 334 800 € | 265 400 € | 302 600 € |
Un point de taux en plus (de 3,5 à 4,5 % sur 25 ans) réduit le montant empruntable d’environ 10 %. À deux, additionnez vos nets : la banque raisonne sur les revenus du ménage. Pour un salaire brut, l’outil calcule le net avec le moteur d’Indexo : 3 500 € brut comme employé isolé donnent 2 672,12 € net par mois en moyenne sur l’année, double pécule et prime de fin d’année compris.
Le prix d’achat, frais compris, dans chaque Région
Votre apport doit couvrir les frais : droits d’enregistrement, frais de notaire et frais de l’acte de crédit. Les droits dépendent de la Région du bien et de son usage.
| Région | Taux ordinaire | Votre seule habitation | Conditions principales |
|---|---|---|---|
| Wallonie | 12,5 % | 3 % depuis le 1er janvier 2025 | Résidence principale dans les 3 ans, gardée 3 ans ; plus d’abattement |
| Bruxelles | 12,5 % | Rien sur les premiers 200 000 € si le prix ne dépasse pas 600 000 € | Résidence principale dans les 3 ans, gardée 5 ans |
| Flandre | 12 % | 2 %, moins 1 867 € pour une habitation modeste (jusqu’à 220 000 €) | Inscription à l’adresse dans les 3 ans ; 3 % annoncés pour les compromis signés à partir de 2027 (pas encore votés) |
| Prix | Wallonie | Bruxelles | Flandre |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 10 243 € | 4 243 € | 6 276 € |
| 250 000 € | 12 036 € | 10 786 € | 9 436 € |
| 300 000 € | 13 718 € | 17 218 € | 10 618 € |
| 350 000 € | 15 399 € | 23 649 € | 11 799 € |
| 400 000 € | 17 081 € | 30 081 € | 12 981 € |
| Prix | Wallonie | Bruxelles | Flandre |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 25 000 € | 25 000 € | 24 000 € |
| 250 000 € | 31 250 € | 31 250 € | 30 000 € |
| 300 000 € | 37 500 € | 37 500 € | 36 000 € |
| 350 000 € | 43 750 € | 43 750 € | 42 000 € |
| 400 000 € | 50 000 € | 50 000 € | 48 000 € |
Exemple : pour une maison de 250 000 € en Wallonie, vous payez 7 500 € de droits (3 %) et environ 4 536 € de frais de notaire et d’acte : honoraires de 2 171,56 € (barème légal réduit pour une habitation propre et unique), 855 € de frais administratifs forfaitaires, les débours, la transcription, le droit d’écriture et la TVA de 21 % (sur les honoraires, les frais administratifs, les débours et une partie du droit d’écriture).
L’acte de crédit coûte aussi : 1 % de droit d’enregistrement et 0,3 % de droit d’hypothèque, calculés sur le capital augmenté de 10 % d’accessoires, une rétribution de 230 € (985 € pour les inscriptions les plus élevées : le seuil reste à confirmer), les honoraires du notaire, ses frais et la TVA. Pour un emprunt de 200 000 €, comptez environ 4 700 €. La banque ajoute ses frais de dossier (350 € au plus) et d’expertise.
Ce que la banque regarde
- La mensualité : environ un tiers des revenus nets du ménage, selon Wikifin, crédits en cours compris.
- L’apport : la Banque nationale considère comme risqué un crédit de plus de 90 % de la valeur du bien. Les banques peuvent en accorder, en nombre limité, surtout aux primo-acquéreurs. Prévoyez donc au moins les frais et, si possible, 10 % du prix.
- La durée : chez BNP Paribas Fortis, près de la moitié des crédits de 2025 portaient sur 21 à 25 ans (238 mois en moyenne). Plus long, la mensualité baisse, mais vous payez plus d’intérêts.
- Votre dossier : revenus, charges, autres dettes et apport. La banque demande souvent une assurance solde restant dû.
Pas d’avantage fiscal pour un nouveau crédit : le bonus logement, le woonbonus et le chèque habitat ne concernent que les crédits plus anciens. Pour un crédit en cours, voyez la checklist fiscale de fin d’année.
Ensuite, comparez avec la location : louer ou acheter ? reprend le prix, les frais, les intérêts et le précompte immobilier sur 10 ou 20 ans. Pour fixer votre budget de vie : le salaire qu’il vous faut.
Information indicative, pas un conseil bancaire. Votre banque ou un intermédiaire de crédit agréé évalue votre dossier complet ; le notaire vous donne le décompte exact des frais.
Questions fréquentes
Combien puis-je emprunter avec 3 000 € net par mois ?
Environ 200 900 € sur 25 ans à 3,5 %, avec une mensualité d’un tiers du net (1 000 €), sans autre crédit. Sur 20 ans, environ 173 200 €. Le prix du bien doit être plus bas : votre apport et l’emprunt doivent aussi couvrir les droits et les frais.
Quelle part de mon salaire peut aller au crédit hypothécaire ?
Repère courant : environ un tiers des revenus nets mensuels du ménage (Wikifin), crédits en cours compris. La banque décide au cas par cas.
Combien faut-il d’apport pour acheter ?
Au minimum les frais : droits d’enregistrement et frais de notaire (environ 12 036 € pour une habitation de 250 000 € en Wallonie), plus les frais de l’acte de crédit. Beaucoup de banques demandent aussi 10 % du prix, car la Banque nationale considère un crédit de plus de 90 % de la valeur comme risqué.
Un nouveau crédit hypothécaire donne-t-il encore un avantage fiscal ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, aucune Région n’accorde d’avantage fiscal pour un nouveau crédit sur l’habitation propre. Les anciens crédits gardent leur régime (bonus logement, woonbonus, chèque habitat).
Combien coûtent les droits d’enregistrement en 2026 ?
Pour votre seule habitation : 3 % en Wallonie, 2 % en Flandre, et 12,5 % à Bruxelles après un abattement de 200 000 € (prix de 600 000 € au plus). Sinon : 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, 12 % en Flandre.
Et ensuite ?
- Louer ou acheter ?La comparaison sur 10 ou 20 ans, frais et intérêts compris.
- Le salaire qu’il vous fautVotre budget et vos crédits : le brut nécessaire.
- Budget du couplePartager la mensualité au prorata de vos revenus.
- Indexation de loyerSi vous louez encore : le loyer indexé.
Sources
Paramètres en vigueur au 1er octobre 2026. Chaque paramètre renvoie à sa source, officielle quand elle existe ; une source secondaire est signalée comme telle.
- Conseils pour contracter un crédit hypothécaire (6 février 2026), Wikifin (FSMA).
- Rapport 2023, partie « Réglementation et contrôle prudentiels », section 7.1 (page 201), Banque nationale de Belgique.
- Réforme des droits d’enregistrement : FAQ (décembre 2024), Wallonie (SPW Fiscalité).
- Abattement sur les droits de vente, Bruxelles Fiscalité (be.brussels).
- Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning, Vlaamse Belastingdienst (vlaanderen.be).
- Bijkomende vermindering van het verkooprecht voor een enige eigen bescheiden woning, Vlaamse Belastingdienst (vlaanderen.be).
- Achat immobilier en Flandre : le taux réduit des droits d’enregistrement pourrait passer à 3 % en 2027 (6 octobre 2026), Fédération du Notariat (notaire.be).
- Tarif des honoraires des notaires (AR du 16 décembre 1950), consolidation officieuse après indexation au 1er janvier 2026 (version du 30 juin 2026), Fédération du Notariat (notaire.be).
- Infofiche IMMO : frais d’acte d’achat en Wallonie (2025), Fédération du Notariat (notaire.be).
- Infofiche IMMO : frais d’acte d’achat à Bruxelles (2025), Fédération du Notariat (notaire.be).
- Infofiche IMMO : een gezinswoning kopen in Vlaanderen (2025), Fédération du Notariat (notaris.be).
- Les frais liés au crédit hypothécaire, Fédération du Notariat (notaire.be).
- Acheter votre habitation : les frais (mise à jour du 1er juin 2026), Wikifin (FSMA).
- Crédit hypothécaire : les frais uniques (6 février 2026), Wikifin (FSMA).
- Tarif des crédits hypothécaires, exemple représentatif (1er octobre 2026), BNP Paribas Fortis (source secondaire).
- Barème des crédits hypothécaires, tarif n° 1175 (1er octobre 2026), ING Belgique (source secondaire).
- Belgian housing market starts 2026 strong, but underlying dynamics soften, ING Think (source secondaire).
- Conférence de presse « Crédits hypothécaires » (5 février 2026), BNP Paribas Fortis (source secondaire).
- Bonus logement : quel est le régime applicable ? (mis à jour le 23 janvier 2026), Wikifin (FSMA) (source secondaire).
- Instructions administratives : les cotisations de sécurité sociale, ONSS. Recoupé avec : UCM, Securex et la FEB (via le Service public de Wallonie) pour le taux patronal de base du secteur privé : 19,88 % de cotisation de base et 5,12 % de modération salariale, soit 25 %.
- Calcul du précompte professionnel : annexe III de l’AR/CIR 92 et formule-clé 2026, SPF Finances.
- Pécule de vacances : base de la cotisation sur le double pécule, ONSS.