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Louer ou acheter en 2026 : qu’est-ce qui vous enrichit le plus ?
Mis à jour le
Depuis le 1er novembre 2026, le précompte professionnel se calcule autrement (arrêté royal du 27 septembre 2026). Les calculs de cette page suivent encore les règles d’avant : pour une rémunération payée à partir du 1er novembre, le précompte et le net peuvent différer. Mise à jour en cours.
Pour un logement de 280 000 € en Wallonie, comparé à un loyer de 950 € par mois, acheter laisse après 20 ans un patrimoine net d’environ 390 806 €, contre 228 330 € en louant et en plaçant la différence ; l’achat prend l’avantage dès la 4e année. Avec d’autres hypothèses, le résultat change : sur une courte durée, les frais d’achat (environ 18 547 € ici) font souvent gagner la location.
L’outil compare, année par année, le loyer indexé et le coût du propriétaire : mensualité, précompte immobilier, entretien. Toutes les hypothèses sont visibles et modifiables. Calcul au 8 octobre 2026, sans avantage fiscal pour un nouveau crédit.
Comparez louer et acheter
Indiquez le loyer, le prix du logement, votre apport et le crédit. Changez les hypothèses (prix, épargne, entretien) : le graphique et le tableau montrent votre patrimoine net dans les deux cas, année par année. Rien n’est envoyé : tout est calculé dans votre navigateur.
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L’exemple, année par année
Logement de 280 000 € en Wallonie, habitation propre et unique, 50 000 € d’apport, crédit de 248 600 € à 3,5 % sur 25 ans (mensualité de 1 237,24 €). En face : un loyer de 950 € par mois, indexé de 3,1 % par an. Celui qui dépense le moins chaque année place la différence à 3 %.
| Année | Loyer de l’année | Coût du propriétaire | Patrimoine en achetant | Patrimoine en louant |
|---|---|---|---|---|
| Achat (année 0) | — | — | 31 453 € | 50 000 € |
| Année 1 | 11 400 € | 19 025 € | 44 837 € | 59 125 € |
| Année 2 | 11 753 € | 19 138 € | 58 620 € | 68 284 € |
| Année 3 | 12 118 € | 19 254 € | 72 813 € | 77 469 € |
| Année 5 | 12 881 € | 19 495 € | 102 482 € | 95 887 € |
| Année 10 | 15 005 € | 20 158 € | 184 772 € | 141 815 € |
| Année 15 | 17 479 € | 20 917 € | 280 162 € | 186 522 € |
| Année 20 | 20 362 € | 21 785 € | 390 806 € | 228 330 € |
Ce qui fait pencher la balance
Le résultat dépend surtout de la durée, de l’évolution des prix, du loyer comparé à la mensualité et du rendement de votre épargne. Le tableau change une hypothèse à la fois.
| Scénario | Après 10 ans | Après 20 ans | L’achat devient plus avantageux |
|---|---|---|---|
| Hypothèses de l’outil | Achat +42 957 € | Achat +162 476 € | Année 4 |
| Prix des logements stables (0 %) | Location +31 820 € | Achat +2 223 € | Année 20 |
| Prix +4 % par an | Achat +96 576 € | Achat +303 171 € | Année 3 |
| Épargne placée à 5 % par an | Achat +20 931 € | Achat +81 790 € | Année 6 |
| Loyer de 750 € au lieu de 950 € | Achat +11 505 € | Achat +77 527 € | Année 8 |
| Taux du crédit de 4,5 % | Achat +18 489 € | Achat +114 462 € | Année 7 |
| Bruxelles, même prix | Achat +42 046 € | Achat +162 364 € | Année 5 |
| Pas votre habitation propre et unique | Achat +4 732 € | Achat +110 567 € | Année 10 |
- La durée : les frais d’achat sont perdus tout de suite. Si vous pensez revendre dans quelques années, la location gagne souvent. Les frais de revente (agence, certificats) ne sont pas comptés.
- Les prix : personne ne connaît les prix dans 20 ans. ING prévoit environ +2,5 % pour 2027 : testez aussi des prix stables.
- Le rendement de l’épargne : le locataire place son apport. Un compte d’épargne rapporte peu ; un placement en actions peut rapporter plus, avec des risques.
- Votre budget : la mensualité, le précompte et l’entretien coûtent souvent plus que le loyer les premières années. Vérifiez d’abord combien vous pouvez emprunter.
Les coûts du propriétaire
À l’achat : droits d’enregistrement (3 % en Wallonie, 2 % en Flandre pour votre seule habitation, 12,5 % à Bruxelles après un abattement de 200 000 €), frais de notaire et frais de l’acte de crédit. Le détail par Région : combien puis-je emprunter.
Chaque année : le précompte immobilier. Il se calcule sur le revenu cadastral, multiplié par 2,3 en 2026, puis par le taux de la Région et les centimes additionnels de la commune et de la province.
| Région | Taux régional | Centimes additionnels (exemple) | Précompte par an |
|---|---|---|---|
| Wallonie | 1,25 % | 4 695 (Bernissart (Hainaut)) | 1 379 € |
| Bruxelles | 1,25 % | 4 839 (Anderlecht) | 1 420 € |
| Flandre | 3,97 % | 1 092 (Aalst (Flandre-Orientale)) | 1 089 € |
Comptez aussi l’entretien et les réparations (l’outil prend 1 % de la valeur par an, à adapter), l’assurance incendie et, en appartement, les charges de copropriété. Le locataire, lui, paie le loyer indexé et la garantie locative.
Le loyer indexé
Le bail permet d’indexer le loyer une fois par an, avec l’indice santé. Sur les dix dernières années, l’indice santé a augmenté de 3,1 % par an en moyenne : c’est l’hypothèse proposée par l’outil. Le Bureau fédéral du Plan prévoit une inflation de 3,7 % en 2026 et en 2027. Pour calculer une indexation précise : indexation de loyer.
Estimation indicative, pas un conseil financier. Les hypothèses sont des choix, pas des prévisions : changez-les dans l’outil. Un notaire, votre banque ou un conseiller indépendant pourra affiner.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux louer ou acheter en 2026 ?
Cela dépend surtout de la durée. Dans l’exemple de cette page (logement de 280 000 € contre un loyer de 950 €), l’achat laisse plus de patrimoine après 20 ans (162 476 € de plus), et aussi après 10 ans (42 957 €). Avec des prix stables, un loyer bas ou une revente rapide, la location peut gagner.
Au bout de combien d’années l’achat devient-il rentable ?
Dans l’exemple, dès la 4e année. Les frais d’achat (droits, notaire, crédit) sont perdus le premier jour ; il faut quelques années de remboursement du capital et de hausse des prix pour les compenser.
Comment se calcule le précompte immobilier ?
Revenu cadastral × 2,3 (coefficient 2026) × taux de la Région (1,25 % en Wallonie et à Bruxelles, 3,97 % en Flandre), puis multiplié par 1 + les centimes additionnels de la commune et de la province divisés par 100.
Le crédit hypothécaire donne-t-il encore un avantage fiscal ?
Non, pas pour un nouveau crédit sur votre habitation propre depuis le 1er janvier 2025, dans les trois Régions. L’outil n’en compte donc aucun.
Et ensuite ?
- Combien puis-je emprunter ?La mensualité supportable et le prix d’achat, frais compris.
- Indexation de loyerLe loyer indexé avec le dernier indice santé.
- Et si je déménageais ?Ce que la commune change à votre impôt.
- Budget du couplePartager le loyer ou la mensualité au prorata des revenus.
Sources
Paramètres en vigueur au 1er octobre 2026. Chaque paramètre renvoie à sa source, officielle quand elle existe ; une source secondaire est signalée comme telle.
- Réforme des droits d’enregistrement : FAQ (décembre 2024), Wallonie (SPW Fiscalité).
- Abattement sur les droits de vente, Bruxelles Fiscalité (be.brussels).
- Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning, Vlaamse Belastingdienst (vlaanderen.be).
- Tarif des honoraires des notaires (AR du 16 décembre 1950), consolidation officieuse après indexation au 1er janvier 2026 (version du 30 juin 2026), Fédération du Notariat (notaire.be).
- Les frais liés au crédit hypothécaire, Fédération du Notariat (notaire.be).
- Berekening van de onroerende voorheffing, Vlaamse Belastingdienst (vlaanderen.be).
- Précompte immobilier, Bruxelles Fiscalité (be.brussels).
- Le précompte immobilier (fiche d’information), Wallonie (SPW Fiscalité).
- Règlement : centimes additionnels au précompte immobilier 2026-2031 (10 décembre 2025), Commune de Bernissart.
- Bulletin provincial n° 16 du 16 décembre 2025, Province de Hainaut.
- Belgian housing market starts 2026 strong, but underlying dynamics soften, ING Think (source secondaire).
- Conseils pour contracter un crédit hypothécaire (6 février 2026), Wikifin (FSMA).
- Bonus logement : quel est le régime applicable ? (mis à jour le 23 janvier 2026), Wikifin (FSMA) (source secondaire).
- Indice santé par année de base (be.STAT), Statbel.
- Prévisions d’inflation du 6 octobre 2026, Bureau fédéral du Plan, via L’Avenir (source secondaire).