Belastingen en budget · Budget en wonen
Huren of kopen in 2026: wat maakt u het rijkst?
Bijgewerkt op
Sinds 1 november 2026 wordt de bedrijfsvoorheffing anders berekend (koninklijk besluit van 27 september 2026). De berekeningen op deze pagina volgen nog de vorige regels: voor loon dat vanaf 1 november wordt betaald, kunnen de bedrijfsvoorheffing en het nettoloon verschillen. Update in voorbereiding.
Voor een woning van € 280.000 in Wallonië, vergeleken met een huur van € 950 per maand, laat kopen na 20 jaar een nettovermogen van ongeveer € 390.806 over, tegenover € 228.330 als u huurt en het verschil belegt; kopen wordt voordeliger vanaf het 4de jaar. Met andere hypothesen verandert het resultaat: over een korte periode doen de aankoopkosten (hier ongeveer € 18.547) de huur vaak winnen.
De tool vergelijkt jaar per jaar de geïndexeerde huur met de kosten van de eigenaar: maandaflossing, onroerende voorheffing, onderhoud. Alle hypothesen zijn zichtbaar en aanpasbaar. Berekening op 8 oktober 2026, zonder fiscaal voordeel voor een nieuwe lening.
Vergelijk huren en kopen
Vul de huur, de prijs van de woning, uw eigen inbreng en de lening in. Wijzig de hypothesen (prijs, sparen, onderhoud): de grafiek en de tabel tonen uw nettovermogen in beide gevallen, jaar per jaar. Er wordt niets verzonden: alles wordt in uw browser berekend.
De tool kon niet worden weergegeven. Laad de pagina opnieuw (Cmd + Shift + R op een Mac, Ctrl + F5 op een pc).
Het voorbeeld, jaar per jaar
Woning van € 280.000 in Wallonië, enige eigen woning, € 50.000 eigen inbreng, lening van € 248.600 tegen 3,5 % over 25 jaar (maandaflossing van € 1.237,24). Daartegenover: een huur van € 950 per maand, geïndexeerd met 3,1 % per jaar. Wie elk jaar het minst uitgeeft, belegt het verschil tegen 3 %.
| Jaar | Huur van het jaar | Kosten van de eigenaar | Vermogen bij kopen | Vermogen bij huren |
|---|---|---|---|---|
| Aankoop (jaar 0) | — | — | € 31.453 | € 50.000 |
| Jaar 1 | € 11.400 | € 19.025 | € 44.837 | € 59.125 |
| Jaar 2 | € 11.753 | € 19.138 | € 58.620 | € 68.284 |
| Jaar 3 | € 12.118 | € 19.254 | € 72.813 | € 77.469 |
| Jaar 5 | € 12.881 | € 19.495 | € 102.482 | € 95.887 |
| Jaar 10 | € 15.005 | € 20.158 | € 184.772 | € 141.815 |
| Jaar 15 | € 17.479 | € 20.917 | € 280.162 | € 186.522 |
| Jaar 20 | € 20.362 | € 21.785 | € 390.806 | € 228.330 |
Wat de balans doet overhellen
Het resultaat hangt vooral af van de looptijd, de evolutie van de prijzen, de huur in vergelijking met de maandaflossing en het rendement van uw spaargeld. De tabel verandert telkens één hypothese.
| Scenario | Na 10 jaar | Na 20 jaar | Kopen wordt voordeliger |
|---|---|---|---|
| Hypothesen van de tool | Kopen + € 42.957 | Kopen + € 162.476 | Jaar 4 |
| Stabiele woningprijzen (0 %) | Huren + € 31.820 | Kopen + € 2.223 | Jaar 20 |
| Prijzen +4 % per jaar | Kopen + € 96.576 | Kopen + € 303.171 | Jaar 3 |
| Spaargeld belegd tegen 5 % per jaar | Kopen + € 20.931 | Kopen + € 81.790 | Jaar 6 |
| Huur van € 750 in plaats van € 950 | Kopen + € 11.505 | Kopen + € 77.527 | Jaar 8 |
| Rentevoet van de lening: 4,5 % | Kopen + € 18.489 | Kopen + € 114.462 | Jaar 7 |
| Brussel, zelfde prijs | Kopen + € 42.046 | Kopen + € 162.364 | Jaar 5 |
| Niet uw enige eigen woning | Kopen + € 4.732 | Kopen + € 110.567 | Jaar 10 |
- De looptijd: de aankoopkosten zijn meteen verloren. Denkt u binnen enkele jaren te verkopen, dan wint huren vaak. De verkoopkosten (makelaar, attesten) worden niet meegeteld.
- De prijzen: niemand kent de prijzen over 20 jaar. ING verwacht ongeveer +2,5 % voor 2027: test ook stabiele prijzen.
- Het rendement van het spaargeld: de huurder belegt zijn eigen inbreng. Een spaarrekening brengt weinig op; een belegging in aandelen kan meer opbrengen, met risico’s.
- Uw budget: de maandaflossing, de onroerende voorheffing en het onderhoud kosten de eerste jaren vaak meer dan de huur. Controleer eerst hoeveel u kunt lenen.
De kosten van de eigenaar
Bij de aankoop: registratierechten (3 % in Wallonië, 2 % in Vlaanderen voor uw enige woning, 12,5 % in Brussel na een abattement van € 200.000), notariskosten en kosten van de kredietakte. Het detail per Gewest: hoeveel kan ik lenen.
Elk jaar: de onroerende voorheffing. Die wordt berekend op het kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 2,3 in 2026, daarna met het tarief van het Gewest en de opcentiemen van de gemeente en de provincie.
| Gewest | Gewestelijk tarief | Opcentiemen (voorbeeld) | Onroerende voorheffing per jaar |
|---|---|---|---|
| Wallonië | 1,25 % | 4.695 (Bernissart (Henegouwen)) | € 1.379 |
| Brussel | 1,25 % | 4.839 (Anderlecht) | € 1.420 |
| Vlaanderen | 3,97 % | 1.092 (Aalst (Oost-Vlaanderen)) | € 1.089 |
Reken ook op onderhoud en herstellingen (de tool neemt 1 % van de waarde per jaar, aan te passen), de brandverzekering en, in een appartement, de gemeenschappelijke kosten. De huurder betaalt de geïndexeerde huur en de huurwaarborg.
De geïndexeerde huur
Het huurcontract laat toe de huur eens per jaar te indexeren met de gezondheidsindex. Over de laatste tien jaar is de gezondheidsindex gemiddeld met 3,1 % per jaar gestegen: dat is de hypothese die de tool voorstelt. Het Federaal Planbureau verwacht een inflatie van 3,7 % in 2026 en in 2027. Om een precieze indexering te berekenen: indexering van de huur.
Indicatieve schatting, geen financieel advies. De hypothesen zijn keuzes, geen voorspellingen: wijzig ze in de tool. Een notaris, uw bank of een onafhankelijke adviseur kan de berekening verfijnen.
Veelgestelde vragen
Is huren of kopen beter in 2026?
Dat hangt vooral af van de looptijd. In het voorbeeld op deze pagina (woning van € 280.000 tegenover een huur van € 950) laat kopen na 20 jaar meer vermogen over (€ 162.476 meer), en ook na 10 jaar (€ 42.957). Met stabiele prijzen, een lage huur of een snelle verkoop kan huren winnen.
Na hoeveel jaar wordt kopen rendabel?
In het voorbeeld vanaf het 4de jaar. De aankoopkosten (rechten, notaris, lening) zijn de eerste dag verloren; er zijn enkele jaren kapitaalaflossing en prijsstijging nodig om ze te compenseren.
Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?
Kadastraal inkomen × 2,3 (coëfficiënt 2026) × tarief van het Gewest (1,25 % in Wallonië en Brussel, 3,97 % in Vlaanderen), daarna vermenigvuldigd met 1 + de opcentiemen van de gemeente en de provincie gedeeld door 100.
Geeft een hypothecaire lening nog een belastingvoordeel?
Nee, niet voor een nieuwe lening voor uw eigen woning sinds 1 januari 2025, in de drie Gewesten. De tool rekent er dus geen.
En nu?
- Hoeveel kan ik lenen?De haalbare maandaflossing en de aankoopprijs, kosten inbegrepen.
- HuurindexeringDe huur geïndexeerd met de laatste gezondheidsindex.
- En als ik verhuis?Wat de gemeente verandert aan uw belasting.
- Budget van het koppelDe huur of de maandaflossing naar verhouding van de inkomsten delen.
Bronnen
Parameters van kracht op 1 oktober 2026. Elke parameter verwijst naar zijn bron, de officiële als die bestaat; een secundaire bron wordt als zodanig aangeduid.
- Réforme des droits d’enregistrement : FAQ (december 2024), Wallonië (SPW Fiscalité).
- Abattement sur les droits de vente, Brussel Fiscaliteit (be.brussels).
- Verlaagd tarief in het verkooprecht voor de aankoop van de enige eigen woning, Vlaamse Belastingdienst (vlaanderen.be).
- Tarif des honoraires des notaires (AR du 16 décembre 1950), officieuze coördinatie na indexering op 1 januari 2026 (versie van 30 juni 2026), Fédération du Notariat (notaire.be).
- Les frais liés au crédit hypothécaire, Fédération du Notariat (notaire.be).
- Berekening van de onroerende voorheffing, Vlaamse Belastingdienst (vlaanderen.be).
- Précompte immobilier, Brussel Fiscaliteit (be.brussels).
- Le précompte immobilier (fiche d’information), Wallonië (SPW Fiscalité).
- Règlement : centimes additionnels au précompte immobilier 2026-2031 (10 december 2025), gemeente Bernissart.
- Bulletin provincial n° 16 du 16 décembre 2025, provincie Henegouwen.
- Belgian housing market starts 2026 strong, but underlying dynamics soften, ING Think (secundaire bron).
- Conseils pour contracter un crédit hypothécaire (6 februari 2026), Wikifin (FSMA).
- Bonus logement : quel est le régime applicable ? (bijgewerkt op 23 januari 2026), Wikifin (FSMA) (secundaire bron).
- Indice santé par année de base (be.STAT), Statbel.
- Prévisions d’inflation du 6 octobre 2026, Federaal Planbureau, via L’Avenir (secundaire bron).